Magazin der Schüßler-Plan Gruppe
Ausgabe 19 | 2022 Under Construction
Alte Leipziger
Düsseldorf
Values Real Estate
ingenhoven associates
8 Obergeschosse
2 Untergeschosse
Baumanagement und
Objektüberwachung
Tragwerksplanung
Baulogistik
Schadstoffsanierung,
Abbruchplanung (Reducta)
Geotechnik, Baugruben-
planung (ICG Ingenieure)
Komplexe Infrastrukturprojekte bedürfen eines besonderen Augenmerks auf Organisation, Steuerung und Kontrolle der Bauabläufe. Doch auch im Hochbau werden die Anforderungen höher, die Schnittstellen komplexer und die Zeitkontingente schrumpfen. Insbesondere in hochverdichteten Innenstadtlagen und beim Bauen im Bestand ist zunehmend Know-how gefragt, das Planungskompetenz mit einer reibungslosen Abwicklung der Baustelle verknüpft. Von den Architekturbüros ist eine solche Doppelqualifikation oft kaum noch zu bewerkstelligen. Hier setzt das Leistungsspektrum des Baumanagements an. Oberstes Ziel der Baumanager*innen ist dabei die Sicherstellung der vereinbarten Qualität, im vorgegebenen Zeit- und Kostenrahmen, gemäß der vertraglichen Vereinbarungen und rechtlichen Vorschriften ab HOAI Leistungsphase 6.
„Wir verstehen uns nicht als Konkurrenz zu den Architekt*innen, sondern als Ergänzung, um für den Bauherrn mit einer durchgängigen Planung, Logistik und Ausführung – ohne Wissensverluste an den einzelnen Schnittstellen der Bauphasen – einen besonderen Mehrwert zu generieren“, sagt Andreas Wuttig, Mitglied der Geschäftsleitung bei Schüßler-Plan. „In vielen Architekturwettbewerben ziehen uns die Architekturbüros für die Tragwerksplanung schon hinzu, Leistungen des Baumanagements im Hinblick auf die Herstellmethodik werden in dieser Phase dann oft schon mitgedacht.“ Unter diesen Voraussetzungen entsteht in Zusammenarbeit mit Values Real Estate und ingenhoven associates derzeit ein neues Hotel und Geschäftshaus am Joachim-Erwin-Platz in der Düsseldorfer City.
Die mit dem Bau des Rheinufertunnels in den 1990er-Jahren begonnene Neuordnung der Düsseldorfer Innenstadt kommt mit den letzten noch zu realisierenden Stadtbausteinen in zentraler Innenstadtlage in absehbarer Zeit zum Abschluss. Der Weg dafür wurde durch den Abriss der einst unter Denkmalschutz stehenden Hochstraße „Tausendfüßler“ 2013 und den Bau der unterirdischen Wehrhahnlinie für die Stadtbahn endgültig frei. In direkter Nachbarschaft zu den Architekturikonen Dreischeibenhaus und Schauspielhaus setzten prominente Architekten wie Richard Meier, Daniel Libeskind und Christoph Ingenhoven architektonische Akzente für ein neues kommerzielles Zentrum rund um die hochfrequentierte und neu gestaltete Schadowstraße. Das neue Hotel- und Geschäftsgebäude schließt nun als Ersatzbau für die „Alte Leipziger“ das Baufeld zwischen Schadowplatz und Kö-Bogen II. Der Abbruch und Neubau mitten in der Fußgängerzone ist aufgrund der hohen Sicherheitsanforderungen, der wenigen verfügbaren Flächen für die Baustelleneinrichtung und Materiallagerung sowie der prinzipiell schwierigen Erreichbarkeit baulogistisch äußerst anspruchsvoll.
Schüßler-Plan war in dem Projekt für die Tragwerksplanung bereits in der ganz frühen Konzeptphase involviert und konnte durch umfangreiches Wissen hinsichtlich Entkernung, Abbruch und Schadstoffbeseitigung punkten. Ein wesentlicher Aspekt war dabei das schier unbezahlbare Know-how, dass man sich durch den Bau der Wehrhahnlinie und des Kö-Bogentunnels erworben hatte. Der Stadtbahntunnel spielte für die Umsetzung der Baumaßnahme eine wesentliche Rolle und war sowohl in der Abbruch- als auch in der Neubauphase zu sichern, um jederzeit die Funktionsfähigkeit der Stadtbahnlinie zu gewährleisten. Gemeinsam mit den Prüfingenieur*innen konnten dafür spezielle Konstruktionen erarbeitet werden und selbst ein mögliches Hochwasserszenario wurde vorsorglich in die Planung miteinbezogen.
Ein begleitendes, sensibles Monitoring war zudem unerlässlich. „So kann aus einem einfachen Hochbauprojekt schnell auch ein Tunnel- und Spezialtiefbauprojekt werden, für das interdisziplinäres Fachwissen und ein entsprechendes kompetent aufgestelltes Baumanagement unerlässlich sind“, weiß Marc Wessendorf, Abteilungsleiter Baumanagement Hochbau bei Schüßler-Plan.
Bei der Besichtigung vor Ort werden weitere Knackpunkte des Projekts deutlich: Das Gebäude sieht im Untergeschoss Lager- und Technikräume sowie eine Verkaufsfläche vor, in den ersten beiden Geschossen reine Gewerbeflächen und in den sechs darüberliegenden Ebenen eine Hotelnutzung. Der Hauptmieter für die große Gewerbefläche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss steht bereits seit langem fest. Die Übergabe der Flächen wird vertragsgemäß im ersten Quartal 2023 erfolgen, wohingegen die Fertigstellung der oberen Geschosse für das Hotel erst für den Herbst 2023 geplant ist.
„Die erforderliche Abnahme der technischen Anlagen bedingt eine präzise Vorausplanung, da die Versorgungsschächte der einzelnen Hotelzimmer bereits gebündelt und nach unten abgeleitet werden müssen, um am Übergangspunkt zur Gewerbefläche abnahmebereit zu sein. Ein solches Szenario ist in der Baugenehmigung nicht vorgesehen, ebenso wenig wie die erforderlichen temporären Fluchtwege durch die Baustelle“, erläutert der verantwortliche Abteilungsleiter Baumanagement Hochbau bei Schüßler-Plan, Marc Ströder. „Das erfordert viel Erfahrung und Verhandlungsgeschick mit den verantwortlichen Behörden“.
Dazu kommt, dass der Kran durch die beengten Flächen nicht neben, sondern mitten in der Baustelle platziert werden musste. Und das heißt nicht etwa im Innenhof, sondern mitten in der Technikzentrale im Untergeschoss. Dort wird er bis zum Ende des Rohbaus im September verbleiben, um dann abgebaut zu werden und der Technik Platz zu machen, die zur Nutzungsaufnahme der Gewerbefläche in Betrieb gehen wird. Auch das ist eine logistische Kür.
Um hier den Überblick nicht zu verlieren, arbeiten die Verantwortlichen mit den ausführenden Firmen nach der Lean-Construction-Methode zusammen. Die Grundlagen dafür entstehen gemeinsam mit allen Beteiligten und werden im Prozess kontinuierlich abgearbeitet und überprüft, sodass jeder zu jeder Zeit weiß, was bereits erreicht wurde und was als nächstes zu tun ist. Die Moderation dieser Prozesse übernimmt ebenfalls das Baumanagement.
„Dabei ist es besonders wichtig, den Prozess nicht nur zu managen, sondern auch zu leben – Teil des Ganzen zu sein und gemeinsam mit allen für den Erfolg des Projekts verantwortlich zu sein – auf Augenhöhe“, weiß Marc Ströder aus langjähriger Projekt- und Bauleitungserfahrung. So steht als nächstes die Errichtung eines Musterzimmers für das Hotel an, denn hier treffen die CI-Vorgaben des Betreibers auf das architektonische Gesamtkonzept von Ingenhoven. Und wieder gilt es, die Belange aller im Auge zu haben und die Schnittstellen vorauszuerkennen und zu managen – für einen reibungslosen Bau- und Inbetriebnahmeprozess bis hin zur schlüsselfertigen Endabnahme.
